Blog

Kézfogástól az ingatlan adásvételi szerződésig: foglaló, szándéknyilatkozat, előszerződés

Ha már néztél meg érdeklődőként ingatlant, feltűnhetett hogy mind az eladó, mind az ingatlanos azt szeretné, hogy a lehető leggyorsabban elköteleződj. Az elköteleződés lehet foglaló átadása, vagy valamilyen jogi dokumentum aláírása, esetleg mindkettő. Mivel az ingatlan összképe (és esetleg a leendő tulajdonostársad lelkesedése) azt a benyomást erősítheti, hogy lemaradsz valamiről ha nem köteleződsz el minél hamarabb, a legrosszabb döntések többnyire az ingatlanvásárlás e szakaszában történnek meg.

Minél inkább fontos számodra a gyorsaság az ingatlan megszerzését illetően, annál kevésbé esik latba a jogi biztonság. Ez fordítva is igaz: ha az ajánlattételnél kizárólag a jogi biztonság és minden apró részlet módszeres leszabályozása a fontos számodra, lemaradhatsz egy jó vételről. Az igazság valahol félúton van, azonban a megfelelő módszerekkel lemondanod sem a gyorsaságról, sem a jogi biztonságról nem kell. Az alábbi esetek fordulhatnak elő ajánlattételnél:

Az eladó nem ragaszkodik a foglalóhoz szerződéskötés előtt, de egy jogi dokumentumhoz igen

Ebben az esetben egy jól megfogalmazott szándéknyilatkozat bánatpénz kikötésével jó megoldás lehet. Egy szándéknyilatkozat tartalmazza az eladó, a vevő, és az ingatlan adatait, a vételárat, az eladásra és vételre vonatkozó kifejezett szándékot, valamint azt, hogy a felek milyen végső határidőre vállalják a végleges adásvételi szerződés megkötését, a dátumot, a felek és két tanú aláírását (vagy csak a felek elektronikus ügyfélkapus felhasználónévvel és jelszóval elérhető AVDH aláírását, amennyiben elektronikus okiratot írnak alá).

A bánatpénzt nem szükséges előre átadni, viszont annak a félnek, aki miatt mégsem jön létre a végleges adásvételi szerződés utóbb meg kell fizetnie a bánatpénzt a másik fél részére.

Még egy ilyen foglaló nélküli szándéknyilatkozat aláírását is meg kell hogy előzze az ingatlan tulajdoni lapjának vizsgálata. Amennyiben erre még sincs idő, vagy lehetőség, a szándéknyilatkozatban az eladó nyilatkozata alapján javasolt feltüntetni az ingatlan általa ismert jogi helyzetét, és a bánatpénzt úgy kikötni, hogy amennyiben a tulajdoni lap az eladó nyilatkozatához képest eltérést mutat, alkudhass az árból, vagy elállhass a bánatpénz megfizetése nélkül.

Az eladó foglalót kér szerződéskötés előtt

Foglaló a szerződéskötést megelőzően is adható, az eladók többnyire ragaszkodnak is hozzá. Ebben az esetben már a foglaló átadását megelőzően javasolt a tulajdoni lap megtekintése, ügyvéd általi vizsgálata. Mivel a foglaló átadása már komoly anyagi kockázatot jelenthet neked, a tulajdoni lap vizsgálata mellett érdemes a szándéknyilatkozat megfogalmazásához, vagy legalább a szándéknyilatkozat szövegének a véleményezéséhez ügyvéd segítségét igénybe venned. Ilyen szándéknyilatkozat is aláírható két tanú jelenlétében, vagy elektronikus okiratként AVDH-val.

Ha az eladónak felróható okból mégsem jön létre a végleges adásvételi szerződés, a már átadott foglaló kétszeresen jár neked vissza. A gyakorlatban a foglaló meghiúsulást követő kétszeres visszafizetése jogi vitákba torkollhat, így a jogi biztonságnak egy következő szintje lehet, ha a foglalót nem az eladó bankszámlájára, hanem ügyvédi letétbe utalod, a letéti szerződésben azzal a feltétellel, hogy az ügyvéd csak a végleges adásvételi szerződés megkötésekor utalhatja át a foglaló összegét az eladónak.

Előszerződés

Ha bonyolultabb feltételekkel adsz foglalót, vagy már olyan kérdésekben is megállapodtatok az eladóval, amelyek pontos leszabályozást igényelnek és az az igényetek, hogy ezek a feltételek a végleges adásvételi szerződésben biztosan szerepeljenek, előszerződésre lesz szükséged. Az előszerződés formailag ügyvéd által megírt és ellenjegyzett okirat, aláírásához ügyvéd előtt kell megjelenni (vagy szoftveres úton távazonosítással és távaláírással kell ügyvéd előtt aláírni).

Az előszerződésben megfogalmazott feltételek később nem hagyhatóak ki a végleges adásvételi szerződésből, csak akkor, hogy mindkét fél hozzájárul. Egyéb esetben az előszerződés teljes szövege a végleges adásvételi szerződés részét is képezi. Emellett a szándéknyilatkozattal szemben az előszerződés az ügyvéd általi ellenjegyzés következtében olyan alaki tulajdonságokkal rendelkezik, amelyek kizárják, vagy megnehezítik a megállapodás utólagos megtámadásának a lehetőségét.

Akár a gyors, akár a teljesen biztonságos megoldásra van szükséged, irodám minden esetben csökkenti a jogi kockázataidat. A további tájékoztatás, vagy ajánlatkérés céljából keress alábbi elérhetőségeim bármelyikén!

📞+36304572289

📧drszalai@drszalailegal.hu

Kapcsolatfelvétel

Jogvélemény / ajánlatkérés

Az adatok elküldését követően telefonon, vagy e-mailben felvesszük veled a kapcsolatot, és egy előzetes jogvélemény keretében tájékoztatunk a hasonló ügyek szokásos menetéről és a már ismert várható költségekről. A kapcsolatfelvétel, első konzultáció és előzetes jogvélemény díjmentes, anyagi kötelezettséget nem jelent.