Blog

Ingatlan többszöri eladása

Ha ingatlan vásárolsz, előfordulhat, hogy az eladó a szerződésed megkötését követően kap egy jobb ajánlatot, vagy éppen te vagy az a jobb ajánlatot tevő vevő, nem tudván, hogy az eladó valakinek korábban már elfogadta az ajánlatát, vagy el is adta neki az ingatlanát.

A fentiek szerint tehát két eset fordulhat elő: te vagy a korábbi vevő, és a következő vevővel a szerződés később jön létre mint a te szerződésed, vagy te vagy a későbbi vevő, és a te szerződésed jön létre később. Azt fontos tudni, hogy tulajdonjog átszálláshoz azonban nem csak az adásvételi szerződés létrejötte, hanem az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges.

Ha a szerződés és a bejegyzés is szükséges a tulajdonjog átszálláshoz, ki a „befutó”? A korábbi szerződés, vagy a korábbi bejegyzés?

Mindkét esetet meg kell vizsgálni, kezdjük azzal, amikor te vagy a korábbi vevő, és az eladó a szerződésetek létrejöttét követően kap egy jobb ajánlatot:

Ebben az esetben a te adásvételi szerződésed korábban jön létre, mint a később jobb ajánlatot tevő vevő szerződése. A biztosíték arra vonatkozóan, hogy te leszel az ingatlan tulajdonosa az nem a szerződésed korábbi dátuma, hanem hogy az ingatlan-nyilvántartási kérelmed benyújtása hamarabb történik meg, mint a későbbi vevő kérelmének benyújtása. Ennek oka, hogy az ingatlan-nyilvántartás a rangsor elve szerint a kérelmeket azok beérkezésének sorrendjében bírálja el, és nincs tekintettel arra, hogy kinek mikor jött létre a szerződése. Az ingatlan-nyilvántartási kérelem benyújtása az adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvéd feladata.

A másik esetben amikor te vagy a későbbi vevő, az alábbi a jogi helyzet:

Ebben az esetben a te adásvételi szerződésed később jön létre, mint a korábbi vevő szerződése. Ilyen esetben több kontrollod van a korábbi vevők kiszűrésére, ugyanis az adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvéd köteles az adásvételi szerződésed aláírásának napján, még azt megelőzően egy aznapi tulajdoni lapot letölteni, és meggyőződni arról, hogy az nem tartalmazza-e korábbi vevő tulajdonjog bejegyzését (tehát hogy az eladó még mindig tulajdonos), valamint arról is, hogy korábbi vevő tulajdonjog-bejegyzési kérelme széljegyen sem szerepel a tulajdoni lapon (tehát nincs tulajdoni várományos). Ha mégis szerepel ilyen bejegyzés a tulajdoni lapon, az ingatlan adásvételi szerződést nem szabad aláírni. Emellett ha már a szerződéskötés előtt foglalót fizettél az eladónak, annak kétszeres összegét követelheted vissza tőle.

Mi a helyzet akkor, ha a tulajdonjog bejegyzésedet követően olyan korábbi vevő lép fel ellened, aki érvényes, nálad korábbi szerződéssel rendelkezik az ingatlanra, de a tulajdonjoga nem került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba?

Ebben az esetben a Ptk. 5:38. § (2) bekezdése alapján részesülsz jogi védelemben, amely azt írja elő, hogy ingatlan megszerzéséhez nem csak érvényes szerződés szükséges, hanem a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is. Ez a rendelkezés objektíve meghatározza, hogy mi kell ahhoz, hogy egy ingatlan valakinek a tulajdonába kerülhessen, így a jó/ rosszhiszeműség kérdése, valamint az, hogy ki tartja birtokban az ingatlant, irreleváns abból a szempontból, hogy kié az ingatlan tulajdonjoga. Erre következtetett a Kúria is az egyik 2021. évi eseti döntésében is (BH 2021.1.15.). Ennek megfelelően ha érvényes szerződéssel és bejegyzett tulajdonjoggal rendelkezel, ingatlan-nyilvántartási tulajdonjog bejegyzés nélküli korábbi vevő veled szemben nem léphet fel az ingatlannal kapcsolatos igénnyel.

Ha ingatlan vásárolsz és szeretnéd, hogy a szerződésed rendelkezései is szakszerűen kitérjenek a többszöri eladással szembeni védelmedre, a további tájékoztatás, vagy ajánlatkérés céljából keress elérhetőségeim bármelyikén!

📞+36304572289

📧drszalai@drszalailegal.hu

Kapcsolatfelvétel

Jogvélemény / ajánlatkérés

Az adatok elküldését követően telefonon, vagy e-mailben felvesszük veled a kapcsolatot, és egy előzetes jogvélemény keretében tájékoztatunk a hasonló ügyek szokásos menetéről és a már ismert várható költségekről. A kapcsolatfelvétel, első konzultáció és előzetes jogvélemény díjmentes, anyagi kötelezettséget nem jelent.