Ha ingatlant vásárolsz, nagy eséllyel több részletben fogod megfizetni a vételárat. Ennek számtalan oka lehet, melyek a teljesség igénye nélkül az alábbiak:
1. Ha olyan ingatlant veszel, amely építés alatt áll, és fejlesztési ütemenként fizeted meg a vételárat.
2. Ha a vételhez bankhitelt veszel fel, a banki hitelezési gyakorlat miatt az önerőd megfizetése a banki kölcsön folyósításától időben elválik. Először mindig az önerődet kell megfizetned, majd a bankod következik. Jellemzően a szerződéskötést követő 60-90 napon belül vállalja folyósítani a kölcsönösszeget.
3. Ha le van kötve a vételárat képező forrásod, de nem szeretnéd elszalasztani a vételi lehetőséget, ezért foglalót fizetsz egy ingatlanra, és megegyezel az eladóval, hogy a lejáratot követően fizeted ki a fennmaradó vételárat.
4. Ha úgy egyezel meg az eladóval, hogy a birtokbaadást megelőzően valamilyen előzetes kötelezettségvállalást teljesít, és amelynek teljesítéséig javasolt visszatartanod a vételár egy részét (pl. felújítás, telek közművesítés, fennmaradási engedély beszerzése, vagy telekalakítási eljárás lebonyolítása).
5. Ha a megvásárolni kívánt ingatlan tulajdon lapján olyan terhek találhatóak, amelyek az eladó tartozásait biztosítják, e tartozások kiegyenlítéséig sem javasolt megfizetned a teljes vételárat. Ellenben javasolt a szerződéskötést követően az első vételárrészleteket e tartozások megfizetésére fordítani az eladó helyett – főleg akkor, ha az eladó tartozásainak összege meghaladja a foglaló összegét. Így biztosíthatod, hogy az ingatlan első vételárrészleteinek megfizetése valóban az ingatlanon fennálló terhek törlését eredményezi majd. Az eladó hitelezője (jellemzően a bankja) a tartozás megfizetését követően a terhek törlésére alkalmas ún. „törlési engedélyt” kell hogy kiadjon, melynek megvannak a kötelező kellékei ahhoz, hogy az valóban a terhek törlését eredményezhesse a földhivatalnál. Mivel addig, amíg a törlésre alkalmas okiratokat az eladó nem adta át neked nem javasolt megfizetni az eladónak a fennmaradó vételárat, ezért időben elválik a tehermentesítésre fordított összeg, és a fennmaradó vételár kifizetése.
Fentiekből láthatóan nagyon változatosak azok az esetek, amikor több részletben kell, vagy érdemes megfizetned a vételárat. Az, hogy vételárrészletek megfizetése időben elkülönül, tulajdonjogod bejegyzése szempontjából veti fel azt a kérdést, hogy melyik esetre milyen jogtechnikai megoldást szükséges alkalmazni. Mindig egyedi eseted vizsgálata alapján dönthető el, hogy melyik megoldásra van szükség, azonban van néhány „iránytű”, amelyek minden esetben segítenek a választásban.
Az előszerződésben a felek meghatározzák a szerződésük lényeges feltételeit és arra vállalnak kötelezettséget, hogy későbbi időpontban a szerződést megkötik egymással. Ennek – és jó esetben helyesen szerkesztett előszerződés szövegezésének – megfelelően az előszerződés tartalma a felek között a későbbiekben megkötendő szerződés minimuma: amiben az előszerződésben megállapodtak, azt a végleges szerződés is úgy kell hogy tartalmazza, kivéve, ha mindkét fél egyező akarattal el kíván térni az előszerződésükben foglaltaktól.
Ugyanakkor az ingatlan adásvételi előszerződés nem kerül benyújtásra a földhivatalhoz és nem kerül széljegyre a kérelmed, így nem is véd a kétszeres eladástól, vagy attól hogy az eladó az előszerződés megkötése után megterhelje az ingatlant. Így ingatlannal kapcsolatban előszerződés megkötését csak abban az esetben szoktam javasolni, ha egyébként más megoldás kizárt (pl. az ingatlan a tulajdoni lap szerint még nem a leendő eladók tulajdona, mert hagyatéki eljárás alatt áll). Amennyiben az előszerződéssel egyidejűleg nagyobb összegű pénzmozgás (pl. foglaló fizetése) is megvalósul, fentiek miatt érdemes igénybe venni az ügyvédi letét nyújtotta lehetőségeket a későbbi jogvita elkerülése érdekében.
Összegzés: az előszerződés alkalmazását csak akkor javaslom vételár több részletben történő megfizetése esetére, ha a vétel az eladó oldalán olyan feltételtől függ, melynek hiányában nem vennéd meg az ingatlant, és más megoldás nem alkalmazható.
A legnépszerűbb jogtechnikai megoldás az ingatlan adásvétel körében méltán a legtöbbet használt: mind a vevőnek, mind az eladónak jogi értelemben véve a lehető legkomolyabb biztonságot nyújtja. A eladó tulajdonjoga a függőben tartott időszakban fennmarad, és a teljes vételár megfizetéséig nem is kerül törlésre a tulajdoni lapról. Ugyanakkor a tulajdonjog-bejegyzési kérelmed széljegyre kerül, melynek köszönhetően a függőben tartott időszakban az eladó az ingatlant sem másnak eladni, sem megterhelni nem tudja.
A függőben tartásos módszer egyetlen hátránya, hogy legfeljebb 6 hónapig tartja függőben a földhivatal a tulajdonjog bejegyzési kérelmedet, ezt követően a széljegyedet törli az ingatlan tulajdoni lapjáról. Bár ilyen esetben megoldható a korábban benyújtott iratokra hivatkozással, hogy újrainduljon a 6 hónap, azonban a felesleges adminisztráció és költségek miatt, valamint azért, mert a törlés és a széljegy visszajegyzése között eltelt időben az eladó megterhelheti, vagy el is adhatja másnak az ingatlant, a függőben tartás újraindítása nem 100%-ig biztonságos.
Összegzés: ha előre tudható, hogy 6 hónapon belül meg fogod fizetni az ingatlan összes vételárrészletét, a függőben tartást érdemes alkalmazni.
A tulajdonjog-fenntartás hasonló a függőben tartáshoz, azonban van néhány nagyon fontos különbség közöttük. A tulajdonjog-fenntartás tovább alkalmazható mint 6 hónap (a felek határozzák meg az időtartamát), ezért megfelelő alternatívát nyújthat azokban az esetekben, amikor előre tudható, hogy 6 hónap alatt nem fogod megfizetni a teljes vételárat. Ugyanakkor a tulajdonjog-fenntartás esetében nem a tulajdonjog-bejegyzési kérelmed kerül széljegyre, hanem a tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényét jegyzi fel a földhivatal az ingatlan tulajdoni lapjának III. részére, oda, ahol a terhek is találhatóak.
A tulajdonjog-fenntartás nem véd az ingatlan végrehajtási joggal történő megterhelésével szemben. Így ha az eladónak olyan tartozása van, amely végrehajtási szakba kerül, a végrehajtó a tulajdonjog-fenntartással történő eladás bejegyzettségének ellenére végrehajtási jogot jegyeztethet rá a megvásárolni kívánt ingatlan tulajdoni lapjára. Emiatt további, pl. elállásodat biztosító szerződéses garanciák kiépítése szükséges a tulajdonjog-fenntartás mellett ilyen esetekre, és ugyanezen okból bármilyen pénzmozgáshoz javasolt az ügyvédi letét jogintézményét segítségül hívni.
Összegzés: ha előre tudható, hogy 6 hónapon belül nem fogod megfizetni az összes vételárrészletet, a tulajdonjog-fenntartást érdemes alkalmazni, további szerződéses garanciák kiépítése mellett.
A további tájékoztatás, vagy ajánlatkérés céljából keress elérhetőségeim bármelyikén!
📞+36304572289
📧drszalai@drszalailegal.hu
Az adatok elküldését követően telefonon, vagy e-mailben felvesszük veled a kapcsolatot, és egy előzetes jogvélemény keretében tájékoztatunk a hasonló ügyek szokásos menetéről és a már ismert várható költségekről. A kapcsolatfelvétel, első konzultáció és előzetes jogvélemény díjmentes, anyagi kötelezettséget nem jelent.