Hogyan vizsgáljuk meg az ingatlan tulajdoni lapját?
Frissítve: 2023.10.30.
Ha megtetszik egy lakás, vagy ház, a vételedet megelőzően nem csak a műszaki és esztétikai állapotával kapcsolatban érdemes részletesen tájékozódnod, hanem a jogi helyzetét illetően is. Az ingatlan tulajdoni lapjának letöltése útján tudsz meggyőződni többek között arról, hogy:
- a tulajdonos(ok) valóban jogosultak neked eladni az ingatlant, azaz be vannak-e jegyezve a tulajdoni lapra;
- az ingatlan tulajdoni lapján szerepelnek-e terhek, és szükséges-e a vételed keretében tehermentesíteni is az ingatlant;
- valamint arról is, hogy az ingatlannak nincs-e olyan speciális státusza, vagy jogi helyzete, amire tekintettel külön eljárást kell lebonyolítani a vételed során.
Mivel az ingatlan jogi helyzete olyannyira meghatározó a vételed tekintetében, hogy kedvezőtlen helyzetben felülírhatja az ingatlan műszaki vagy esztétikai állapota alapján az ingatlanról kialakult képet – sőt az is reális kimenetel lehet, hogy az ingatlan jogi helyzete olyannyira kedvezőtlen, hogy nem érdemes vállalni az ebből eredő kockázatot –, ezért bármilyen dokumentum aláírását, vagy pénzösszeg átadását megelőzően meg kell vizsgálni az ingatlan tulajdoni lapját.
A tulajdoni lap online letöltése
1. Látogass el a www.foldhivatal.hu webhelyre és kattints a Földhivatal Online ikonra:
2. Lépj be az ügyfélkapuddal:
3. Kattints a szolgáltatások indítása fülre:
4. Kattints az ingatlan keresése fülre:
5. Keress cím, vagy helyrajzi szám szerint (a cím szerinti keresés esetében gyakran előfordul, hogy nem pontosan úgy szerepel az ingatlan-nyilvántartásban ahogy azt a tulajdonos(ok), vagy az ingatlanos megadta neked, így elsősorban helyrajzi szám alapján érdemes keresned):
6. Válaszd az e-hiteles tulajdoni lap másolatot, és azon belül is a szemlét (a szemle csak az ingatlanra vonatkozó aktuális bejegyzéseket tartalmazza; azért érdemes a teljes másolat helyett szemlét letöltened, mert a teljes másolat az ingatlan összes múltbeli bejegyzését és így viszonylag átláthatatlan. A már törölt bejegyzések egy vétel szempontjából egyébként sem relevánsak):
A nem hiteles tulajdoni lap szemle letöltésének díja e cikk megírásának időpontjában 3.000,- Ft, amit bankkártyával azonnal ki tudsz fizetni. Adott évben az évi első kettő letöltésed díjmentes.
A tulajdoni lap felépítése
A tulajdoni lap fejrésze tartalmazza az oldalszámot, a tulajdoni lap letöltésének időpontját, az ingatlan fekvését, helyrajzi számát és címét, valamint azt, hogy melyik földhivatal tartja nyilván. Ha az ingatlanra benyújtott kérelmek elbírálása van folyamatban, de a földhivatal a tulajdoni lap letöltésének időpontjában ezeket még nem bírálta el, azok ún. széljegyként jelennek meg szintén a fejrészben, feltüntetve azt, hogy ki a kérelmező, és mi a kérelmének tárgya. Mivel a tulajdoni lap az adott napra vonatkozóan tartalmazza az ingatlanról szóló információkat, az adásvételi szerződés aláírásának napján is le kell tölteni egy tulajdoni lapot és meggyőződni arról, hogy az ingatlan már ismert jogi állapota a legutóbbi tulajdoni lap letöltése óta nem változott.
A tulajdoni lap I. részén látható az ingatlan típusának megnevezése (művelési ága, vagy kivett megnevezése), mérete, társasházi lakás esetén a társasházi közös tulajdonból hozzátartozó eszmei hányad nagysága, termőföld esetén az aranykorona értéke, illetve a speciális státusz megjelölése, pl. ha természetvédelmi területen fekszik, vagy műemlékvédelem alatt áll. A tulajdoni lap I. része alapján dönthető el az, hogy kell-e valamilyen külön törvény alapján fennálló speciális eljárást lebonyolítani (pl. termőföld adásvétele esetén kifüggesztés).
A tulajdoni lap II. része árulkodik arról, hogy ki(k) a tulajdonos(ok), az adatok megjelölése útján. Az adatok mellett arról is lehet tájékozódni, hogy milyen jogcímen szerezte a tulajdonos az ingatlant (adásvétel, öröklés, esetleg házastársi vagyonközösség megszüntetése), valamint hogy adott tulajdonos milyen tulajdoni hányadban birtokolja az ingatlant.
A tulajdoni lap III. része az ingatlanon fennálló terheket tartalmazza. A terhek a haszonélvezeti jogtól a banki jelzálogon át vételi jogig és elidegenítési és terhelési tilalomig terjedhetnek, és a legtöbb esetben a vételed keretében e terheket töröltetni kell, és az alapul fekvő tulajdonosi tartozást, vagy egyéb jogviszonyt megszüntetni. E tekintetben is van kivétel, ugyanis pl. a vezetékjogot nem kell, és nem is lehet töröltetni, hiszen az jogszabály erejénél fogva kerül bejegyzésre, és illeti meg az áramszolgáltatót.
A tulajdoni lap vizsgálata: mire figyeljünk?
Most, hogy tisztában vagy a tulajdoni lap felépítésével, fontos tudnod azt is, hogy hogyan olvasd az adatokat, és mire tudsz következtetni belőlük.
A fejrészben ellenőrizned kell az ingatlan helyrajzi számát, és a I. részben szereplő adatokból azonosítanod, hogy valóban a megtekintett ingatlan tulajdoni lapját töltötted-e le. Amennyiben a válasz pozitív, meg is nézheted, hogy a fejrészben szerepel-e bármilyen széljegy, és annak mi a tartalma. Ha egy teher törlési kérelem szerepel széljegyként az valószínűleg jó hír, és arra utal, hogy a tulajdonos a tervezett eladás előtt önként rendezi az ingatlan jogi helyzetét. Más a szituáció akkor, ha egy tulajdonjog-bejegyzési kérelem széljegyen: mindenképpen egyeztetned kell a tulajdonossal, vagy az ingatlanossal ennek a részleteiről, majd ügyvéddel is. Szintén ügyvéddel kell egyeztetned arról, ha az ingatlan tulajdoni lapjának I. része valamilyen specialitást tartalmaz, ugyanis szakember segítsége kell annak megállapításához, hogy milyen külön eljárást kell lefolytatni az ingatlan megvásárlásához.
A II. részben ellenőrizned kell a tulajdonviszonyokat és megállapítanod, hogy valóban azok a személyek a tulajdonosok, és az ingatlanos megbízói, akik az ingatlan értékesítésére a tulajdoni lap szerint jogosultak. A tulajdonjog-bejegyzésed joghatályosan csak a tulajdoni lapon szereplő tulajdonosokkal létrejött adásvételi szerződés alapján történhet meg. Előfordulhat, hogy ugyan e személyek azonosak, azonban még más is tulajdonosa az ingatlannak, akinek az aláírására (vagy egy másik tulajdonosnak, vagy egyéb személynek adott meghatalmazására) ugyanúgy szükség van az adásvételi szerződésen, mint a már ismert tulajdonosokéra, azaz az ő hozzájárulása nélkül nem tudják eladni neked az ingatlanjukat.
A III. részben ellenőrizned kell az ingatlanon fennálló terheket, és ha vannak, ügyvéddel, valamint a tulajdonossal egyeztetned annak folyamatát, hogy a törlésük miként fog megvalósulni. Mivel a tulajdonjogod bejegyzése előtt elemi érdeked a tehermentes tulajdoni lap, ez a legfontosabb mozzanata az adásvételi szerződésed előkészítésének. Osztatlan közös tulajdon (ikerház, teremgarázs) esetén trükkös lehet annak a megállapítása, hogy a III. részben szereplő terhek közül a II. részben szereplő tulajdonosok közül melyik teher kire vonatkozik. Erre szolgált az ún. „utalás” bejegyzése. Az utalás a III. részben az adott tehernél van feltüntetve, pl. így: „utalás: II/5”. Ez azt jelenti, hogy az adott teher a II. részben az 5. számú bejegyzés alatt szereplő tulajdonos tulajdoni hányadát terheli. Ha egy tehernél nem szerepel utalás, az az egész ingatlant terheli. Gyakorlatban a leggyorsabb módja annak hogy meggyőződhess arról, hogy az általad megvásárolni kívánt tulajdonrészt terheli-e valamelyik III. részben szereplő teher:
- megnézed, hogy a megvásárolni kívánt tulajdonrész hányadik bejegyzésként szerepel a tulajdoni lap II. részén;
- a példa kedvéért legyen ez most II/5;
- átvizsgálod a III. részben szereplő összes teher utalásait;
- ha a II/5. sehol sem szerepel utalásként, és mindegyik teher alatt van fel van tüntetve utalás ami más számra mutat, a II/5-ös tulajdonrész tehermentes, ellenkező esetben terhelt azzal a teherrel, amelyik rá mutat, és/vagy azzal a teherrel, amely alatt nem szerepel utalás.
A tulajdoni lap ügyvédi vizsgálata
A fenti megoldásokkal könnyen kiszűrhetők azok a helyzetek, amelyek már előzetesen olyan rendezetlen ingatlanjogi státuszról árulkodnak, amelyek akár meg is hiúsíthatják a vételt. Azonban amennyiben a tulajdoni lap a fenti vizsgálat alapján rendben van, a következő lépés az elképzelések és a vizsgálat eredményének alátámasztása ügyvéddel. Különösen igaz ez abban az esetben, ha a tulajdonos, vagy az ingatlanos pénz átadására, vagy valamilyen dokumentum aláírására sürget. Ha csak a foglaló, vagy vételárrészlet megfizetését követően derül ki, hogy az ingatlan jogilag mégis rendezetlen, az nem kívánt bonyodalmakhoz vezethet.
A tulajdoni lap letöltése és ügyvédi vizsgálata, valamint a további tájékoztatás, vagy ajánlatkérés céljából keress elérhetőségeim bármelyikén!
📞+36304572289
📧drszalai@drszalailegal.hu