Az ingatlan adásvételi szerződés megkötésének menete
Ha ingatlanvásárlást fontolgatsz, és már túl vagy pár jogi tartalom feldolgozásán is, valószínűleg több részletkérdésed is felmerült. Jó eséllyel a legfontosabb mind közül az, hogy melyik lépés az első, és hogyan áll össze teljes folyamat? Ebben a cikkben előzetesen megismerheted az ingatlanvételedet illető teljes ügymenetet, az ügyvédi kapcsolatfelvételtől egészen a bejegyzésig.
Előzetes konzultáció
Olyan terhek szerepelnek a kinézett ingatlan tulajdoni lapján, amelyek a vétel akadályát képezhetik? Elővásárlási joggal kell számolnod? Ezek a kérdések mind-mind a tulajdoni lap vizsgálata útján válaszolhatók meg. A tulajdoni lap alapján kell felmérnünk a jogi kockázatokat, és azok alapján egyeztetnünk az alapvető jogkérdéseket. Az ingatlan vételára alapján fel kell mérnünk a fizetendő adó- és illeték mértékét, valamint azt, hogy igénybe lehet-e venni bármilyen kedvezményt ezen fizetési kötelezettségekre. Összegezve tehát, az előzetes konzultáció során alakítjuk ki az érdekeidet leginkább védő szerződés vázát.
Fontos, hogy a fenti felmérést még azelőtt elvégeztesd, mielőtt az ingatlanra vételi ajánlatot (különösen ha foglalót, vagy előleget) adsz. Ha csak ezt követően derül ki, hogy az ingatlan jogi helyzete rendezetlen, az nem kívánt bonyodalmakhoz vezethet.
Az adásvételi szerződés előkészítése
Az iratanyag előkészítéséhez az alábbi adatokat kell megadnod:
- eladói és vevői oldal személyi adatai
- ingatlan adatai - helyrajzi száma, címe
- ingatlan vételára
- vételárészletek meghatározása fizetési határidővel, valamint annak megjelölése, hogy készpénz vagy utalás az egyes részletek teljesítési módja
- ha rendelet alapján kötelező, az ingatlan energetikai tanúsítványának száma és besorolása (ha még nincs tanúsítványa az ingatlannak, csináltatni kell, ha van meglévő, az az elkészítésétől számított 10 évig érvényes)
- ha utalásos a vételár, eladó(k) számlavezető bankja, bankszámlaszáma
- a birtokbavétel tervezett időpontja
- ha lakóingatlant vennél, annak megjelölése, hogy értékesítettél-e másik lakóingatlant az elmúlt 3 évben (ha igen, az adásvételi szerződés másolata szükséges - lehetséges cserepótló illetékkedvezmény)
- annak megjelölése, hogy tervezed-e a vételtől számított 1 éven belül, hogy értékesíted másik lakóingatlanodat (lehetséges cserepótló illetékkedvezmény)
A megküldött infók alapján előkészítem neked a teljes iratanyagot. A szerződéstervezetet és annak módosításait e-mailben küldöm meg nektek, és addig alakítjuk azt, amíg megfelelő lesz minden fél számára. Ha hitelből finanszírozod a vételedet, ide kell érteni a hiteleződ követelményeit is: a weboldalukon közzétett leírás alapján megfeleltetem a szerződésed tartalmát a hitelezői elvárásoknak. A szerződéskötés napján az aláírása előtt letöltött tulajdoni lapról győződünk meg arról, hogy semmilyen tekintetben nem változott az ingatlan jogi státusza.
Az adásvételi szerződés aláírása
A szerződést személyesen, vagy személyes megjelenés nélkül, Skype szoftveren keresztül táv-azonosítás útján is aláírhatjátok. Személyesen az irodámban, vagy személyes megjelenés nélkül, táv-azonosítással és táv-aláírással (videohívás útján) a felekkel egyszerre, vagy külön-külön is megoldható az iratok táv-aláírása. Az aláírást követően biztosítok az iratokból 1-1 példányt (kérés esetén többet is).
Földhivatali bejegyzés (opcionálisan függőben tartással) és birtokbavétel
Az aláírást követően irodám benyújtja az iratokat a földhivatalhoz (a földhivatali bejegyzés díjának megfizetésével egyidejűleg), és bejelentem a NAV-nak az esetleges illetékkedvezményeket. Ebben az ügyintézési szakaszban neked már nem lesz dolgod.
Ha a szerződésed szerint a vételár nem egy összegben kerül kifizetésre, az eladó a szerződés aláírásakor egy külön dokumentumban járul hozzá a tulajdonjogod bejegyzéséhez, amit ügyvédi letétbe veszek a teljes vételár megfizetéséig. A szerződésedet az aláírását követően benyújtom a földhivatalhoz, így rögtön széljegyen leszel az aláírást követően – ez megakadályozza az eladót, hogy másnak is eladja, vagy megterhelje az ingatlant a szerződéskötésedet követően. Ugyanakkor a földhivatal a végleges tulajdonjog bejegyzési engedélyed benyújtásáig függőben tartja a kérelmed elintézését, így az eladó tulajdonos marad mindaddig, amíg a teljes vételárat meg nem kapja. Amint visszaigazolást kapok a teljes vételár megfizetéséről, a korábban letétbe vett végleges tulajdonjog bejegyzési engedélyt benyújtom az ingatlan-nyilvántartásba, mely alapján a földhivatal bejegyzi a tulajdonjogodat. Amint megkapom a földhivatal határozatát a bejegyzésedről, e-mailben, szükség esetén postai úton megküldöm neked.
A birtokbavételt és a közművek átírását megkönnyítendő, kitölthető és teljes bizonyítóerejű átadás-átvételi jegyzőkönyvet küldök nektek a birtokbavétel időpontjára, amelyben rögzíteni tudjátok a mérőórák állását.
Tehermentesítés adásvétel keretében
Ha a kinézett ingatlan tulajdoni lapján olyan teher szerepel, ami az eladó(k) tartozásait biztosítja, a függőben tartás ideje alatt azokat töröltetni kell ahhoz, hogy tehermentesen kerülhessen a tulajdonodba az ingatlan. Ennek az a legbiztonságosabb módja, ha a tehermentesítéshez szükséges összeget te fizeted meg az eladó helyett mint az ingatlan egy vételárrészletét az eladó bankja által kiadott tartozásigazolásban megjelölt számlaszámra, és ezt a szerződésben így rögzítjük.
Az eladó a megfizetett tartozás alapján beszerzi a törlési engedélyeket a hitelezőjétől, és azokat részemre eljuttattja, én azokat beadom a földhivatalhoz, a földhivatal pedig törli az ingatlanon fennálló terheket, igény szerint gyorsított eljárással. A tehermentesítés ezen költségeit az eladó viseli. A tehermentesítéshez szükséges összegen felüli vételárat csak azután fizeted meg az eladónak, miután a földhivatal törölte a terheket. Ha te is banki hitelt veszel fel, azt a bank utolsó vételárrészletként fogja utalni közvetlenül az eladó által megjelölt bankszámlaszámra. Fontos, hogy ebben az esetben a végleges tulajdonjog bejegyzési engedély benyújtásának nem csak az a feltétele, hogy az eladó megkapja a teljes vételárat, hanem hogy a szerződés szerint a terhek törlése megtörténjen.
Meddig tart a folyamat?
A készpénzes adásvételek és ajándékozások jellemzően gyors előkészítés mellett, a földhivatali benyújtástól számított legfeljebb 60 napon belül zárulnak bejegyzéssel, a banki hiteles ügyleteknek 2-3 hónap, a tehermentesítésre szoruló ingatlanok esetében hosszabb idő is szükséges lehet a tulajdonjogod végleges bejegyzéséhez.
A teljes ügyintézés a jogszabályok pontos betartása mellett zajlik, és bár hosszú időt ölelhet fel, tőled legfeljebb egy személyes találkozót igényel velem, amennyiben személyesen kívánod aláírni a szerződésedet. Online aláírás választása esetén személyes találkozó nélkül is megoldható az ügy.
Ha ingatlan vásárolnál, a további tájékoztatás, vagy ajánlatkérés céljából keress elérhetőségeim bármelyikén!
📞+36304572289
📧drszalai@drszalailegal.hu