Frissítve: 2022.07.18.
Szerződéskötést megelőzően a legfontosabb témakör - amely magas ingatlanárak mellett sokszor próbára teszi az eladó és a vevő együttműködési és megegyezési szándékát is - a meghiúsulás eseteinek és a felelősségi rendszerének előzetes szabályozása az adásvételi szerződésben. Ki a felelős a meghiúsulásért ha a vevő nem kap hitelt? Elállhat-e a vevő és visszakövetelhető-e a foglaló ha a tulajdoni lap rendezetlen volta miatt utasították el a vevő hitelkérelmét? Szabálytalan építkezés, átalakítás miatt indul építésrendészeti eljárás esetén a vevő hogyan védekezhet előre bontás elrendelése ellen?
A fenti kérdéseket rendező szabályok kidolgozásának még a legegyüttműködőbb eladó-vevő páros esetében is helye van, mivel ha valamilyen okból mégis meghiúsul az ügylet, akár csak egy vételárrészlet visszakövetelése is komoly problémába ütközhet (pl. akkor, ha az első vételárrészletet az eladó a korábbi hitele visszafizetésére már fel is használta).
Az anyagi felelősséget a foglaló, mint iparági standard és jogintézmény alapozza meg, amely egy-két kivételtől eltekintve majdnem minden adásvételi szerződésben szerepel. A vevő hagyományosan szerződéskötéskor, vagy azt megelőzően ad foglalót, melynek céljáról és módjáról szóló leírást ebben a cikkben találod. A foglaló nem csak első vételárrészletként funkcionál, hanem a szerződés meghiúsulására vonatkozóan „büntető-pénzösszegként” is van szerepe: a meghiúsulásért felelős személy az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Így ha a szerződés meghiúsul, az anyagi felelősség meghatározásához elsőként mindig azt a kérdést kell feltennünk: ki a meghiúsulásért felelős személy?
A meghiúsulásért felelős személy az, akinek az érdekkörében felmerült okból hiúsult meg a szerződés. Például az eladó érdekkörében felmerülő ok, ha talált egy másik vevőt aki hajlandó többet fizetni az ingatlanjáért és ezért a korábbi vevővel kötött szerződéstől visszalép. Ezzel szemben a vevő érdekkörében felmerülő ok, ha nem kap hitelt, és önerőből sem tudja megfizetni az ingatlan megállapodott vételárát.
Vitás lehet bizonyos esetekben, hogy kinek az érdekkörében merült fel az adott meghiúsulási ok, valamint a felek úgy is megállapodhatnak, hogy külön nevesítenek egyes meghiúsulási okokat (pl. amikor vevő nem kap hitelt, vagy pl. ha az eladó vállalja az ingatlan felújítását, de az nem teljesül – csak a felek és az ügyvéd kreativitása szab határt az ilyen okok nevesítésének) és úgy rendelkeznek, hogy ezekben az esetekben a meghiúsulásért egyik fél sem felelős, így meghiúsulás esetén a foglaló egyszeresen - és egyszerűen - visszajár. A felek minél több ilyen meghiúsulási okot nevesítenek a szerződésükben, annál biztosabb, hogy egy esetleges meghiúsulás esetén nem kell hosszas pereskedés során bizonyítaniuk saját igazukat, hanem a megállapodásuk megnyugtatóan rendezi a felelősségi kérdéseket ilyen esetekre. Ilyen meghiúsulási ok lehet még, ha az eladó késedelembe esik a birtokbaadással, és egy meghatározott határidőn túl sem adja birtokba az ingatlant annak ellenére, hogy ez szerződéses kötelezettsége. Ha a felek így kötik ki a szerződésben, a vevő elállhat az ügylettől, és a megfizetett vételárrészletek, valamint a foglaló kétszeres összegét követelheti vissza az eladótól. Az ilyen rendelkezés korlátja lehet az az eset, amikor a vevő részben hitelből is finanszírozta az ingatlanvásárlását, mert ilyen elállási nyilatkozatot az esetek többségében csak a hitelező bankja írásbeli hozzájárulásával tehet meg.
Meghiúsulás esetére anyagi felelősséget nem csak a már átadott összeg tekintetében (foglaló) lehet kikötni, hanem át nem adott összegekre is. Ennek a jogintézménynek a neve meghiúsulási kötbér. A kötbér nem képez vételárrészletet és nem is kerül átadásra, és egészen addig nem „aktiválódik”, amíg a szerződés meg nem hiúsul. A meghiúsulási kötbért az a fél fizeti, aki a szerződésben a meghiúsulási kötbér kötelezettjeként nevesítve van, és abban az esetben kell megfizetnie, ha a szerződés az ő érdekkörében felmerülő okból hiúsul meg. E fél lehet csak az egyik fél: abban az esetben, ha különös kockázat merülhet fel e fél oldalán, indokolt lehet a foglaló rendelkezései mellett meghiúsulási kötbért is kikötni.
A fentiekre példa lehet az az eset, amikor az eladónak eladás előtt valamilyen bonyolult jogi eljárást kell lefolytatnia abból a célból, hogy a foglaló kifizetésekor rendezetlen jogi állapotú ingatlan helyzetét rendezze és a vevő már rendezett jogi állapotú ingatlan tulajdonosává válhasson a végleges bejegyzési engedély benyújtásakor. Ilyen eset például, ha össze kell vonni több helyrajzi számon nyilvántartott ingatlanokat egy helyrajzi szám alá, vagy az eladó engedély nélküli átalakítására fennmaradási engedélyt kell kérni. E körben ugyancsak érdemes megfontolni a foglalónál leírtakat, azzal, hogy a meghiúsulási kötbért nem csak foglaló mellett, hanem foglaló helyett is kiköthető.
Ha jó a szerződésed, és az eladónak érdekkörében felmerülő okból hiúsul meg az adásvétel, a már átadott foglaló kétszeresen jár neked vissza. Azonban a gyakorlatban a foglaló meghiúsulást követő kétszeres visszafizetése sajnos hosszadalmas jogi vitákba torkollhat, így a biztonságnak egy következő szintje lehet, ha a foglalót nem az eladó bankszámlájára, hanem ügyvédi letétbe utalod, a letéti szerződésben azzal, hogy az ügyvéd csak a meghatározott feltételek beálltával utalhatja át a foglaló összegét az eladónak.
A gyakorlatban egy gondosan és aprólékosan kimunkált szerződés sem védi meg a vevőt attól az idő-veszteségi kockázattól, amivel a foglaló, vagy a további vételárrészletek visszakövetelése jár, ugyanis a peres jogérvényesítés útja sokszor költséges és időigényes. Ebből a célból abban az esetben, amikor az eladónak előzetesen kell lefolytatnia valamilyen hosszadalmas, 6 hónapot meghaladó jogi eljárást, vagy műszaki jellegű átalakítást az ingatlanon a vevő tulajdonba lépése előtt, olyan előszerződés megkötése javasolt, amiben az eladó érdekkörében felmerülő meghiúsulási okként szerepel az, ha ezen eljárásokat nem, eredménytelenül, vagy megállapodott határidőn túl folytatja le. Az ilyen előszerződéseket ügyvédi letéttel érdemes párosítani, amely mindkét félnek megfelelő biztosíték: az eladó részére is, hogy ha teljesíti az elvártakat, az ügyvéd, és az őt felügyelő ügyvédi kamarai felügyeleti rendszer garantálja hogy az őt megillető vételárrészlethez jut, valamint a vevő részére is, akinek nem kell hosszas jogérvényesítésbe bonyolódnia abban az esetben, ha az eladó mégsem teljesíti a vállalt kötelezettségeit.
Olyan esetben, amikor az eladónak előzetesen kell lefolytatnia valamilyen hosszadalmas, 6 hónapot meghaladó jogi eljárást, vagy műszaki jellegű átalakítást, a legkomolyabb jogi védelmet az adhatja, ha a fenti ügyvédi letétet - előszerződés helyett - olyan adásvételi szerződéssel együtt alkalmazzuk, amely tulajdonjog-fenntartással történő eladás ténye bejegyzését eredményezi az eladó ingatlanjának tulajdoni lapjára. Ennek eredményeképpen az eladó számára jogilag kizárt lesz az a lehetőség, hogy más számára értékesítse az ingatlant, egészen addig, amíg e tény feljegyzése szerepel a tulajdoni lapon. A feljegyzés addig szerepel ott, ahogy a felek megállapodása azt rendelte.
A meghiúsulás eseteinek szakértői ismerete elkerülhetetlen a jogi védelem szükséges szintjének megállapításához. Egyedi ügyed felmérése útján deríthető ki, hogy melyik megoldásra van szükséged. A további tájékoztatás, vagy ajánlatkérés céljából keress elérhetőségeim bármelyikén!
📞+36304572289
📧drszalai@drszalailegal.hu
Az adatok elküldését követően telefonon, vagy e-mailben felvesszük veled a kapcsolatot, és egy előzetes jogvélemény keretében tájékoztatunk a hasonló ügyek szokásos menetéről és a már ismert várható költségekről. A kapcsolatfelvétel, első konzultáció és előzetes jogvélemény díjmentes, anyagi kötelezettséget nem jelent.