Blog

Ingatlan tehermentesítése vételárból

Frissítve: 2022.07.25.

Vevőként alapvető érdeked az, hogy tehermentesen szerezd meg a megvásárolni kívánt ingatlant. Ha a vásárlást megelőzően a letöltött tulajdoni lap szerint az ingatlanon terhek találhatóak (pl. zálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, vagy végrehajtási jog) az azt jelenti, hogy az eladónak tartozása áll fenn (pl. banki hitel), és az ingatlana szolgál biztosítékként arra az esetre, ha ezeket a tartozásokat nem tudja határidőben megfizetni. Az is előfordulhat, hogy épp azért került rá az ingatlanára a teher (pl. végrehajtási jog), mert egy adott tartozást nem tudott határidőben visszafizetni, ezért a tartozás jogosultja végrehajtást indított az eladó ellen.

Mivel a tulajdoni lapon szereplő terhek az eladó tartozásait biztosítják, azonban az ingatlant az adásvételt követően már Te fogod tulajdonolni, az adásvétel keretében intézkedni kell a terhek törléséről.

A kevésbé kockázatos verzió: amikor az eladó a saját erőből tehermentesít

Lehet, hogy az eladó rendelkezik annyi megtakarítással, hogy az ingatlanán fennálló terheket töröltesse és az alapul fekvő tartozásokat visszafizesse még az adásvétel lebonyolítása előtt, de az is előfordulhat, hogy megtakarítás hiányában az ingatlan vételárából tud csak tehermentesíteni.

Ha az eladónak van elég megtakarítása a tehermentesítéshez, megállapodhattok abban, hogy csak akkor foglalózod le az ingatlant, amikor az eladó megindította, vagy akár már le is bonyolította a terhek törlését. A terhek törlése hosszabb időt is igénybe vehet (a földhivatali eljárás ügyintézési határideje maximum 60 nap), így ha addig nem szeretnél foglalót fizetni, amíg a tehermentesítés meg nem történt, erre az időre érdemes legalább egy szándéknyilatkozattal lekötni az ingatlant, hogy más vevő el ne vigye előled. A terhek törlését nem kell megvárni, ugyanis már a terhek törlésének megindítását követően megköthetitek előttem a végleges adásvételi szerződést. Ugyanakkor érdemes bekérni az eladótól a törlés iránt benyújtott iratok másolatát, és ellenőriztetni azok helyességét, illetve az adásvételi szerződés aláírásának napján ellenőrizni kell, hogy legalább legalább széljegy-bejegyzés szerepel-e az összes teher törlésére vonatkozóan az ingatlan tulajdoni lapján.

Számodra miért kockázatos az, ha az eladó az ingatlan vételárából tehermentesít?

Azért mert az eladó valójában a Te pénzeddel fizeti ki a tartozásait, amelyet az ingatlan vételárára számoltok el.

Ha az eladónak nincs elég megtakarítása a tehermentesítéshez, de a tartozásainak összege nem haladja meg a foglaló értékét, egy szándéknyilatkozattal és a foglaló megfizetésével bebiztosíthatod a vételedet, valamint így az eladó számára is lehetővé tudod tenni, hogy az átadott foglalóból megindítsa a tehermentesítést. A végleges adásvételi szerződés aláírását megelőzően az előző bekezdésben leírtak szerint kell ellenőriztetni a megindított törlési eljárásokat.

Ha az eladónak nincs elég megtakarítása a tehermentesítéshez, és a tartozásainak összege meghaladja a foglaló értékét, a megoldás az, ha az adásvételi szerződés alapján a tehermentesítésre fordítandó összeget közvetlenül Te utalod át az eladó hitelezőinek, és a fennmaradó vételárrészt csak akkor fizeted meg az eladónak, ha a terhek lekerültek az ingatlan tulajdoni lapjáról. "Cserébe" az ingatlan tulajdonjoga addig nem száll át a nevedre, amíg a teljes vételár megfizetésre nem kerül.

Mi a biztosítékod, hogy a folyamat végén tulajdonos leszel?

Az eladó előre, már az adásvételi szerződés aláírásakor aláírja a külön íven szerkesztett tulajdonjog bejegyzési nyilatkozatát, amelyet letétbe veszek, és azt csak a teljes vételár megfizetését követően nyújtom be a földhivatalba.

Ugyanakkor már az adásvételi szerződés megkötését követően az az érdeked, hogy az ingatlan tulajdoni lapján változás ne történhessen (pl. ne kerülhessen rá új teher abban az esetben, ha az eladónak újabb tartozása kerülne behajtási szakaszba). Erre nyújt megoldást a tulajdonjog bejegyzés kérelmed függőben tartása. A függőben tartás azt jelenti, hogy ugyan már a szerződés aláírását követően benyújtom a tulajdonjog-bejegyzési kérelmedet a földhivatalba, azonban egyidejűleg kérem azt függőben tartani, így megjelensz vevőként a tulajdoni lapon, de nem tulajdonosként, hanem csak széljegyen. Így ekkor még nem végleges a tulajdonjog-bejegyzésed, ugyanakkor a széljegy megakadályozza az eladót abban, hogy időközben esetleg másnak is eladja az ingatlant, valamint újabb teher sem kerülhet bejegyzésre.

A befejező lépések

Ha a terhek lekerültek az ingatlan tulajdoni lapjáról a fennmaradó vételárat is megfizetheted, és ezt követően az eladó (már korábban aláírt és ügyvédi letétbe vett) tulajdonjog bejegyzést engedő nyilatkozata alapján bejegyzésre kerül a tulajdonjogod immár a tiszta, tehermentes tulajdoni lapra.

Ha terhelt ingatlan vásárolnál, a további tájékoztatás, vagy ajánlatkérés céljából keress alábbi elérhetőségeim bármelyikén!

📞+36304572289

📧drszalai@drszalailegal.hu

Kapcsolatfelvétel

Jogvélemény / ajánlatkérés

Az adatok elküldését követően telefonon, vagy e-mailben felvesszük veled a kapcsolatot, és egy előzetes jogvélemény keretében tájékoztatunk a hasonló ügyek szokásos menetéről és a már ismert várható költségekről. A kapcsolatfelvétel, első konzultáció és előzetes jogvélemény díjmentes, anyagi kötelezettséget nem jelent.