Blog

Osztatlan közös tulajdonú ingatlan megvásárlása

Frissítve: 2022.08.23.

Ha kinézted a vételedet, jó eséllyel már a tulajdoni lap vizsgálata előtt - az eladó, vagy az ingatlanos tájékoztatása alapján - tudod, hogy a kiszemelt ingatlan osztatlan közös tulajdonban van. Az osztatlan közös tulajdonnak az a sajátossága, hogy a megosztottan használt ingatlanok az ingatlan-nyilvántartásban egy helyrajzi számon szerepelnek, és a tulajdonosaik részarányok, ún. tulajdoni hányadaik szerint osztoznak rajta. Mivel a Polgári Törvénykönyv a használat tekintetében úgy rendelkezik, hogy közös tulajdon esetén minden tulajdonostárs jogosult az ingatlan használatára, ezért javasolt, hogy a tulajdonostársak egymás közötti használati megállapodás útján rendezzék, hogy ki melyik ingatlanrészt használhatja.

Osztatlan közös tulajdonú ingatlan – az elővásárlási jog

Egy másik, a vétel szempontjából fontos sajátossága az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlannak, hogy az ingatlanrész eladása esetén a többi tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg az eladni kívánt ingatlanrészre. Ez azt jelenti, hogy ha osztatlan közös tulajdonú ingatlant szeretnél vásárolni, az ingatlan megvásárlására adott vételi ajánlatod közlése útján fel kell hívnod az elővásárlásra jogosultakat, hogy megfelelő határidőben tegyenek nyilatkozatot arra, hogy kívánják-e gyakorolni elővásárlási jogukat. Ha nemleges választ adnak, vagy határidőben nem nyilatkozatnak, úgy kell tekinteni, hogy elővásárlási jogukat nem kívánják gyakorolni. Fontos, hogy a felhívásnak bizonyíthatónak kell lennie a földhivatal számára is, így a felhívás személyes átadásáról átvételi elismervényt kell velük aláíratni, vagy postai úton történő kézbesítés esetén tértivevény útján kell igazolni, hogy a felhívást átvették tőled.

A gyakorlatban a leggyorsabb és a legbiztonságosabb megoldás az, ha az elővásárlásra jogosultak ügyvéd előtt általa előkészített és ellenjegyzett elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot írnak alá az adásvételi szerződésed aláírását megelőzően, vagy azzal egyidejűleg, amelyben kifejezetten akként nyilatkoznak, hogy a vételi ajánlat ismeretében az elővásárlási jogukkal nem kívánnak élni. Ezzel mind az okiratbiztonsági, mind a postázással kapcsolatos, mind a későbbi megtámadásból eredő kockázatok kezelhetőek, valamint nem kell megvárni a postázás és tértivevény visszaküldésének néhány napját, valamint a felhívásban tűzött határidő elteltét. Így az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok már az adásvételi szerződéseddel együtt benyújthatók a földhivatalba, ami pl. a kölcsönszerződés megkötésének, vagy hitel folyósításának egyenesen az előfeltétele is lehet, amennyiben az ingatlan finanszírozásához bankhitelt is veszel igénybe.

A társasházi teremgarázs, mint osztatlan közös tulajdon

Ellentétben a társasházi lakások külön tulajdoni jellegével, a társasházakhoz tartozó teremgarázs autóbeálló-helyek – hasonlóan a cikk korábbi bekezdéseiben leírt ingatlanokhoz – osztatlan közös tulajdoni formában szerepelnek az ingatlan-nyilvántartásban. Viszont szemben az osztatlan közös tulajdonú lakóingatlanokkal, a tulajdonosok valószínűleg nagyobb számban szerepelnek a teremgarázsok tulajdoni lapján: az autóbeálló-helyek számától függően a bejegyzett tulajdonosok száma a több százat is elérheti.

A fentebb írt elővásárlási jog gyakorlására történő felhívás, vagy az elővásárlási jogról lemondás ilyen számos tulajdonostárs esetén rendkívüli nehézséggel, vagy számottevő késedelemmel járhat – nem is beszélve a felmerülő ügyvédi költség anyagi terheiről – mivel rendkívül bonyolult és költséges több száz tulajdonostársat felhívni elővásárlási jogának gyakorlására. Bár a jogalkotó sokáig nem rendezte ezt a problémát, a gyakorlat számos lehetőséget dolgozott ki a helyzet orvoslására. Ilyen lehetőség volt a rendkívüli nehézségre, vagy számottevő késedelemre való hivatkozás a földhivatali beadványokban, mely alapján a vevőknek évekig lehetősége volt az elővásárlási jog teljes megkerülésére. Mivel ez sértette a Polgári Törvénykönyvben foglalt elővásárlási jogra vonatkozó jogszabályokat, később a földhivatali gyakorlat szigorodott, és nem volt elegendő a fenti hivatkozás, a földhivatal megkövetelte az összes elővásárlásra jogosult felhívását. Mivel a rendkívüli nehézség és számottevő késedelem problémáját e gyakorlati szigor sem oldotta meg, végül egy köztes megoldás, az elővásárlási jog gyakorlására tett felhívás társasházi hirdetőn, vagy webhelyen történő kifüggesztése lett a befutó. Így – a közös képviselő igazoló nyilatkozatával megtámogatva – el lehet kerülni a számos tulajdonostárs külön-külön történő felhívását.

A fenti módon közölt felhívásban szerepeltetni kell a megvásárolni kívánt autóbeálló-helyet, a vételárat, a fizetési ütemezést, valamint a határidőt, amely rendelkezésére áll az elővásárlásra jogosultaknak arra, hogy gyakorolják elővásárlási jogukat.

Ha bejelentkezik a vételedért egy elővásárlásra jogosult

Ha a felhívásban foglalt határidőben az elővásárlásra jogosultak közül bárki a felhívásban megjelölt módon jelzi, hogy elővásárlási jogát gyakorolni kívánja, ez azt jelenti, hogy a vételed feltételei szerint (azonos vételáron és fizetési ütemezéssel) veled szemben ő szerezheti meg az ingatlan tulajdonjogát. Ez ellen jogi védelem ugyan nincsen, azonban az ellen van, hogy amíg nem tudod bizonyosan, hogy az összes elővásárlási jog gyakorlására jogosult személy nem fog élni e jogával, addig ne kelljen az eladónak megfizetned a vételárat. Ez ellen az ügyvédi letét jogintézménye nyújt védelmet, és kezeli azt a kockázatot, hogy ha elővásárlásra jogosult elvinné előled a vételedet, neked ne kelljen hosszas pereskedésbe bocsátkoznod azért, hogy visszaszerezd az eladótól a már megfizetett vételárat abban az esetben, ha ő önként nem akarná, vagy nem tudná az eredeti állapotot helyreállítani.

Új rendelet az autóbeálló-helyekről

2022-ben a jogalkotó az elővásárlási jogosultak felhívásával kapcsolatos fentebb kifejtett, már kialakult gyakorlatot jogszabályba iktatta, e tekintetben a gyakorlathoz képest újdonságot nem hozott.

Azzal kapcsolatban viszont igen, hogy lehetővé tette, hogy az autóbeálló-helyek is külön tulajdoni formában lehessenek nyilvántartva, így megadva a lehetőséget a társasházaknak arra, hogy egyszer s mindenkorra rendezzék a teremgarázs tulajdoni viszonyokat, teljesen kiküszöbölve az elővásárlási jog intézményét. Ehhez azonban a társasházaknak alapító okirat módosításra van szükségük, amely hagyományosan ügyvédi feladat.

A társasházi törvény szerint az alapító okirat módosításához az összes tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozata szükséges, így a gyakorlatban a teremgarázsok osztatlan közös tulajdoni állapotának megszüntetése nem tűnik olyan egyszerűnek, bár nem kivitelezhetetlen. Azonban amíg a jogalkotó a társasházi jogban nem gondoskodik egy ilyen döntés meghozatalával kapcsolatban kivétel szabály bevezetéséről (pl. hogy a teremgarázs autóbeálló-helyeinek albetétesítésével kapcsolatos társasházi alapító-okirat módosítás a közgyűlés határozata alapján, egyszerű szótöbbséggel is érvényes), addig a lehetőség csak néhány, többnyire kisszámú tulajdonostárssal rendelkező társasház esetén jelenthet valós megoldást.

A további tájékoztatás, vagy ajánlatkérés céljából keress elérhetőségeim bármelyikén!

📞+36304572289

📧drszalai@drszalailegal.hu

Kapcsolatfelvétel

Jogvélemény / ajánlatkérés

Az adatok elküldését követően telefonon, vagy e-mailben felvesszük veled a kapcsolatot, és egy előzetes jogvélemény keretében tájékoztatunk a hasonló ügyek szokásos menetéről és a már ismert várható költségekről. A kapcsolatfelvétel, első konzultáció és előzetes jogvélemény díjmentes, anyagi kötelezettséget nem jelent.